港股地产股“仙气飘飘” 房企如何穿越“周期”？

“要是买不起房，可以买房企的股票，现在很多房企的股价才几毛钱！”这是在一些网络平台上的段子，但也从一个侧面体现出当下许多上市房企在资本市场面临的窘境。

在港股市场上，由于房地产市场的变化，越来越多低于1港元的“仙股”出现。对于多数上市房企而言，在应对这场“市值保卫战”的同时，该如何穿越好当下的楼市“周期”？

内房股“仙气”一片

近日，港股市场多家知名内地房企的股票价格跌破1港元，将市场的目光再次带向这一群体。比如，昔日的房地产巨头中国恒大近日股票复牌，复牌当日股价暴跌78.79%，直接跌破1港元，此后几个交易日中国恒大股价继续下跌，截至目前，公司股价仅报0.275港元。无独有偶，另一家头部房地产企业碧桂园的股价自今年8月11日跌破1港元后，至今仍未回到1港元以上。

实际上，随着近年房地产市场不景气，不少房企不仅收入和利润大幅下滑，其在资本市场上的境遇也不容乐观，这直接体现在股价的连续暴跌和市值的大幅缩水。

据Wind数据显示，截至目前港交所行业分类下的地产业中，有近140家办公地址在内地的地产公司。统计数据显示，上述近140家公司中，有超过80家公司最新股价低于1港元，占比超过一半。如果将低于1港元就视为“仙股”的话，上述公司股票已成为“仙股”。

不过，以往内房股中股价低于1港元的情形并不多见，目前内房股“仙股”数量大幅增加，主要是最近几年相关公司股价出现罕见跌幅所致。据证券时报记者统计，上述近140只股票中，有超过110只股票今年以来股价出现下跌，其中76只股票年内跌幅超过30%，占比超过一半。这里面，超过40只股票年内股价腰斩。

若将时间进一步拉长至2021年初起算，统计数据显示，上述近140只股票中，有130只股票期间股价出现下跌，其中有99只股票期间股价腰斩。这里面，有多达35只股票期间跌幅超过90%。这意味着，不少内房股在这段时间股价跌得只剩下昔日高位的一个“零头”。

昔日港股市场千亿市值房企群体不少，其中内房股占了比较大的比例，但如今仅有龙湖集团、万科企业等少数内房股市值达到千亿级别。

一些房企的“秘诀”

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，越来越多的房企股票变“仙股”， 一方面是企业自身运营业绩差，甚至出险后长期不能恢复正常运营所致，同时也与行业本身陷入困境、多项政策作用之下市场依然尚未回暖，以及行业走势与预期不明有关。

其实，自2021年以来许多房企流动性危机持续发酵，房地产行业处在从高负债扩大规模向高质量发展的转型期。对于房企而言，如何能够更好度过这个时期？最近，正值房企中期业绩发布高峰，一些业绩增长且表现稳健的房企，似乎也给出了自己的“秘诀”。

过去，许多房企都会定下“高销售目标”，在业内人士看来，此举或许能提振市场对企业发展的信心，倒逼企业大规模拿地、加大杠杆和快销。只是，一旦市场行情回落，不少房企又下调年度销售目标。

回顾过去的几年，越秀地产多次因为制定的销售目标增幅低于同行而受到质疑。“因为增长速度低于行业数据，我们也常受到批评，但是越秀地产一直以来都坚持发展不是为了规模，而是要为股东创造更多的价值。”在业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远称。他透露，越秀地产自2013年以来一直把针对自身的投资评级当作重点工作来抓，“特别是一些重大投资，都将评级这个指标拉进来。”

而在龙湖集团的中期业绩发布会上，谈到如何实现企业高质量发展的战略变化，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平认为：“行业过去处于高杠杆发展模式，基本聚焦地产开发，以规模作为业绩的导向，但规模越大，需要的资产规模越大，负债规模也会变大，资产和负债会同步上升，如果市场出现波动，企业会出现问题。”

陈序平强调，龙湖将不再依靠负债规模的增加，去驱动资产规模、销售的增长，并降低外债比例，保持健康的债务结构。同时，保持经营性现金流为正，扣除分红之后也要为正。

不能把房子做成“标准快消品”

柏文喜表示，一些房企如龙湖，还有港资房企中的龙头企业，它们的风险水平控制得相对较好，财务稳健且收入结构中来自于运营业务收入的占比较高，自然让其对于行业周期与市场波动具有较强的适应能力。因此，实现业务转型和优化财务结构，注重现金流安全和行业长期趋势研判都是其他房企可以学习的地方。

也有业内人士表示，通过物业管理、运营收入等方式对冲楼市周期下行风险，是房企后续应该注重的方式，盈利模式不再依赖单一的重资产开发销售，而是形成租赁、代建和管理并重的均衡发展模式。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房企应坚持主业，不盲目追求规模，特别是通过负债加杠杆来扩张规模。如果房企过分追求规模，必然会在产品打造上失去“坚持主业”的思路，把房子做成“标准快消品”。所以，对于产品的打造也是出险房企应该学习的地方。

“当企业出现问题，尤其是资金链出现问题的时候，企业的管理层、大股东家族等应该将自己所承担的责任履行到位，那么资本市场才会给予一个相对好的回报，例如大部分股价跌成‘仙股’企业，其实是投资者用脚投票，也是投资者不仅仅针对企业经营，而且是对管理层在管理这个企业过程的‘态度’的一种表达。”李宇嘉表示。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，整体来看，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程，因此在中央定调之后更需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳。“在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度地保障房地产行业平稳健康发展。”